A közös képviselő leváltása sok társasház életében elkerülhetetlen döntés. Amikor a közös képviselő nem elérhető, nem ad megfelelő elszámolást, elmaradnak a karbantartások, vagy a tulajdonosok bizalma megrendül, jogos igényként merül fel a közös képviselő leváltása és egy új, megbízható közös képviselő megválasztása.
⚠️ Mikor indokolt a közös képviselő leváltása?
A közös képviselő leváltása akkor válik szükségessé, ha a társasház működése nem megfelelő. Tipikus okok:
✗
A közös képviselő nem elérhető, nincs ügyeleti vonal
✗
Hiányos vagy átláthatatlan pénzügyi elszámolás
✗
Elmaradó karbantartások, műszaki hibák
✗
Közgyűlések rendszertelen összehívása
✗
Jogszabályi kötelezettségek elmulasztása
✗
A tulajdonosok bizalmának elvesztése
Ezekben az esetekben a rossz közös képviselő leváltása nemcsak lehetőség, hanem a társasház érdeke is.
📋 A közös képviselő leváltásának menete
A közös képviselő leváltása kizárólag jogszerű eljárás keretében történhet. Az alábbi lépések betartása elengedhetetlen:
1
Rendkívüli közgyűlés összehívása
A közös képviselő leváltása rendkívüli közgyűlésen is megtörténhet. A 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) 35. § (2) bekezdése szerint a tulajdoni hányad legalább 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kezdeményezhetik a közgyűlés összehívását – a napirend, az ok és a határozati javaslat megjelölésével.
⏱️ Ha a közös képviselő nem működik együtt, 30 nap után a kezdeményezők összehívhatják a közgyűlést jogszerűen.
📝 A kérelmet célszerű tértivevényes ajánlott levélben elküldeni, vagy a másolatot személyesen, dátummal és „ÁTVETTEM" jelzéssel aláíratni. Így nyoma marad, mikor vette át a képviselő.
1/B
Aláírásgyűjtés szabályai és gyakorlati tippek
Az aláírásgyűjtés sikere a leváltás alapja. A következő szabályokat érdemes figyelembe venni:
Több tulajdonos egy lakásban: Ha egy lakásnak több tulajdonosa van (pl. 50% feleség, 50% férj), akkor – a házastársak és kiskorú gyermek kivételével – minden tulajdonos aláírása szükséges, hogy a teljes lakásra eső tulajdoni hányadot figyelembe vegyék az 1/10 számításánál. Házastársaknál elegendő az egyik fél aláírása (a családjogi törvény alapján az egyetértés vélelmezhető), kiskorú esetén a törvényes képviselő aláírhat meghatalmazás nélkül.
💡 Tipp: Gyűjtsenek jóval a 10%-os minimum fölött aláírásokat! Néhány aláírás érvénytelen lehet (pl. nem a valós tulajdonos írta alá), és a közös képviselő erre hivatkozva megtagadhatja a közgyűlés összehívását.
📋 Az aláírási íven szerepeljen: a tulajdonos olvasható neve, lakásszáma, tulajdoni hányada, a leváltás szándékának egyértelmű megjelölése, és a javasolt napirendi pontok (leváltás + új képviselő választása + bankszámla feletti rendelkezési jog visszavonása).
2
Napirendi pont meghatározása
A közgyűlési meghívóban egyértelműen szerepelnie kell a napirendi pontnak:
📝 „Közös képviselő leváltása és új közös képviselő megválasztása"
Enélkül a közgyűlésen hozott döntés megtámadható és jogszerűtlen lehet. A meghívót legalább 8 nappal a közgyűlés előtt ki kell küldeni (Tht. 33. §).
💡 Tipp: Érdemes már előre árajánlatokat bekérni új közös képviselőktől, hogy a közgyűlésen valódi döntés szülessen, ne csak panasznap legyen.
⚠
Mi a teendő, ha a közös képviselő NEM hívja össze a közgyűlést?
Ez a leggyakoribb akadály a leváltási folyamatban. A törvény azonban erre is megoldást kínál – a közös képviselő nem tudja megakadályozni a saját leváltását:
1️⃣ 0–30. nap: A közös képviselőnek a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belül össze kell hívnia a közgyűlést. (Tht. 35. § (2))
2️⃣ 31. nap: Ha nem teszi meg, a számvizsgáló bizottság (ha van ilyen a társasházban) a harmincadik napot követően összehívnhatja a közgyűlést.Ha a számvizsgáló bizottság sem intézkedik (vagy nincs ilyen), az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult a közgyűlést összehívni.
⚖️ Fontos: Az aláírásgyűjtő ívek másolatát mindig őrizzék meg, és az átadás tényét bizonyíthatóan dokumentálják (tértivevény vagy dátumos átvételi elismervény). Ezek nélkül a közös képviselő vitathatja, hogy megkapta-e a kérelmet.
3
Szavazás szabályai
A közös képviselő leváltása a társasház alapító okiratában és az SZMSZ-ben meghatározott szavazati arány szerint történik. Ha ez nincs külön szabályozva, akkor a jelenlévők egyszerű többsége szükséges (a jelenlévő tulajdoni hányad 50%+1-e).
A közgyűlés levezetése:
A közgyűlést bárki levezetheti, nem kizárólag a közös képviselő. Először a levezető elnököt, a jegyzőkönyvvezetőt és két jegyzőkönyv-hitelesítő tulajdonostársat kell megválasztani, majd rá lehet térni a napirendi pontokra.
💡 Praktikus tipp: Szavaztassák meg, hogy hangfelvétel készülhessen a közgyűlésről (ha valaki ellenzi, az ő felszólalása alatt szüneteltetni kell). A felvétel jelentősen megkönnyíti a jegyzőkönyv megírását. A jegyzőkönyvet és határozatokat a közgyűlés után 8 napon belül közzé kell tenni.
📋 Megismételt közgyűlés: Ha az első közgyűlés nem határozatképes, a megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes – feltéve, hogy az eredeti meghívóban erre felhívták a figyelmet.
4
Új közös képviselő megválasztása
A közös képviselő leváltása után célszerű azonnal dönteni az új közös képviselő személyéről. Így elkerülhető az irányítás nélküli időszak.
📝 Szerződés aláírása: A közgyűlésnek ki kell jelölnie egy tulajdonostársat, aki az új közös képviselő megbízási szerződését aláírja. A leváltás után ugyanis a társasháznak átmenetileg nincs képviselője, ezért külön meghatalmazott szükséges a szerződéskötéshez.
⚖️ Ügyvédi ellenjegyzés: Az új képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet erősen javasolt ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni (Tht. 55. §) – a tisztségviselők nyilvántartásába való bejegyzéshez és a földhivatali bejelentéshez szükséges lehet. Enélkül a későbbi ügyintézésben komoly bonyodalmak merülhetnek fel.
5
Átadás–átvétel lebonyolítása
A leváltást követően kötelező az iratok, pénzügyek és dokumentumok átadása. Ennek jogszerű lebonyolítása kiemelten fontos a későbbi viták elkerülése érdekében.
📅 A törvény 30 napot biztosít az átadás-átvételre (a megválasztástól számítva). Az átadásnak írásbeli jegyzőkönyv alapján, teljességi nyilatkozattal kell megtörténnie.
Átadandó dokumentumok:
✓ Határozatok könyve
✓ Pénzügyi zárás, bizonylatok
✓ Bankszámla kivonatok
✓ Befizetések, kifizetések
✓ Házipénztár dokumentáció
✓ Szöveges beszámoló
✓ Szerződések (szolgáltatók, biztosítás)
✓ Levelezések
✓ Kötelezettségek listája
✓ Jegyzőkönyvek, munkalapok
✓ Alapító okirat, SZMSZ
✓ Teljességi nyilatkozat
⚠️ Ha nem adja át: A társasház dokumentumait a közös képviselő semmilyen jogcímen nem tarthatja vissza! Ha a 30 napos határidő lejárta után sem adja át, szükség esetén polgári peres úton kényszeríthető az átadásra.
📌
Ügyvivő közös képviselő – a 90 napos szabály
A felmentett közös képviselő nem mindig szabadul azonnal a kötelezettségeitől! A Társasházi törvény szerint:
A leváltott közös képviselő – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében – köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentésétől számított kilencvenedik (90.) nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
Ez azt jelenti, hogy az átmeneti időszakban is van felelős személy a társasház ügyei mögött. A közgyűlés dönthet úgy is, hogy a felmentett képviselőt ügyvivőként nem foglalkoztatja – ebben az esetben viszont azonnal gondoskodni kell az új képviselő kinevezéséről.
❓ Gyakori kérdések a leváltásáról
? Mennyi idő a közös képviselő leváltása?
Megfelelő előkészítéssel akár néhány héten belül lezárható. A törvényi maximális időkeret: 30 nap a közgyűlés összehívására + 8 nap a meghívó kiküldése + a közgyűlés napja. Az átadás-átvételre további 30 nap áll rendelkezésre.
? Mi történik, ha a közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést?
Ha a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belül nem hívja össze a közgyűlést, a számvizsgáló bizottság (ha van) 15 napon belül köteles összehívni. Ha ez sem történik meg, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott bármely tulajdonostárs is jogosult összehívni (Tht. 35. § (2)). A közös képviselő tehát nem tudja megakadályozni a saját leváltását.
? Lehet azonnali hatállyal közös képviselőt leváltani?
Igen, súlyos mulasztás esetén a közgyűlés dönthet az azonnali hatályú leváltásról. Ha nincs megbízási szerződés, a közgyűlés másnapjától leváltható. A felmentett képviselő legfeljebb 90 napig ügyvivőként köteles ellátni a feladatait az új képviselő megválasztásáig.
? Kell indok a közös képviselő leváltásához?
Írásbeli indok (ok megjelölése) a közgyűlés összehívásának kezdeményezésekor szükséges – a kérelemben meg kell jelölni az okot és a határozati javaslatot. Ugyanakkor a közgyűlésen magán a tulajdonostársaknak nincs indoklási kötelezettségük – a többségi szavazat elegendő a leváltáshoz.
? Hány aláírás kell a közös képviselő leváltásához?
A tulajdoni hányad legalább 1/10-ével (10%-ával) rendelkező tulajdonostársak írásbeli kérelme szükséges a rendkívüli közgyűlés összehívásához. Fontos: nem a lakások száma, hanem a tulajdoni hányadok számítanak! Érdemes a minimálisnál jóval több aláírást gyűjteni, mert néhány érvénytelennek minősülhet.
? Mit kell átadnia a leváltott közös képviselőnek?
A leváltott közös képviselőnek 30 napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján mindent át kell adnia: határozatok könyve, pénzügyi zárás, bizonylatok, bankszámla kivonatok, szerződések, levelezések, kötelezettségek listája, jegyzőkönyvek, munkalapok, alapító okirat, SZMSZ, és teljességi nyilatkozat. A dokumentumokat semmilyen jogcímen nem tarthatja vissza.
? Megismételt közgyűlésen is leváltható a közös képviselő?
Igen. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, feltéve, hogy erről az eredeti meghívóban tájékoztatták a tulajdonosokat. Ez fontos eszköz, ha az első közgyűlésen nem jelent meg elegendő tulajdonos.
? Ki írja alá az új közös képviselő megbízási szerződését?
A közgyűlésnek ki kell jelölnie egy tulajdonostársat, aki az új közös képviselő megbízási szerződését aláírja. A leváltás után a társasháznak átmenetileg nincs képviselője, ezért erre külön meghatalmazott szükséges. A jegyzőkönyvet ügyvédi ellenjegyzéssel javasolt ellátni (Tht. 55. §).
? Mi van, ha a leváltott képviselő nem adja át az iratokat?
A társasház dokumentumait a közös képviselő semmilyen jogcímen nem tarthatja vissza. Ha a 30 napos határidő lejárta után sem adja át, szükség esetén a rendőrség segítsége kérhető, illetve polgári peres úton kényszeríthető az átadásra.
? Meg lehet támadni a leváltásról szóló közgyűlési határozatot?
Igen. Ha a közgyűlés határozata jogszabályt, alapító okiratot vagy SZMSZ-t sért, illetve a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. Éppen ezért fontos, hogy a leváltási eljárás minden lépése jogszerűen történjen.
